Türk Medeni Kanunu’muzda önalım hakkı ikiye ayrılmıştır. Birincisi kanundan kaynaklanan önalım hakkı diğeri ise sözleşmeden doğan önalım hakkıdır.

Kanundan doğan önalım hakkının konusu paylı mülkiyettir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise önalım hakkı tanımaya hak sahibi olan kişi ile bu hakkı elde etmek isteyen kişi arasında imzalanan sözleşme ile kurulur.

KANUNİ ÖN ALIM HAKKI

Kanuni önalım hakkında önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Payın kısmen veya tamamen bir üçüncü kişiye satışı halinde diğer paydaşla önalım hakkından yararlanabilirler.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Kanun koyucu sözleşmeden doğan önalım hakkı için tapuya şerh işlemi yapılmasını zorunlu tutmuş, sözleşmenin ne şekilde düzenlenmesi gerektiğine dair herhangi bir şart koymamıştır.  

Taraflar aralarında anlaşarak taşınmaz üzerinde ön alım hakkı tanımayı kararlaştırabilirler.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde düzenlenmiştir.

Maddede tapu kütüğüne şerh verileceği belirtilen sözleşmeden doğan önalım hakkının her malike karşı kullanılabileceği açıkça yazılmıştır. Tapu kütüğüne şerh verilirken önalım hakkının kullanılması için şartlar belirlenebilir. Eğer herhangi bir şart belirtilmemiş sadece önalım hakkı tanınmakla yetinilmişse, önalım hakkı sahibi taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullara göre taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olmayı dava yoluyla mahkemeden isteyebilir. Tapu kütüğüne önalım hakkına ilişkin verilen şerhin süresi 10 yıldır. Kanun koyucu 10 yıllık süreyi hak düşürücü süre olarak belirlemiştir.

Ancak, taraflar bir araya gelerek önalım hakkını yenileyebilir, yeni bir önalım süresi başlatabilirler.

Önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Önalım hakkının tanınması ile mülkiyet hakkı sahibi taşınmazın mülkiyet hakkını ileri bir tarihte ön alım hakkı sahibine devretmeyi üstlenir. Önalım alacaklısı malın mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep etme hakkına sahip olur.

Önalım hakkı eğer sözleşmeden kaynaklanmışsa, bu hak şahsi bir hak statüsündedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ayni bir olmadığı için tapuya şerh edilmekle ayni bir hak vasfı kazanır. Tapuda yapılacak şerh işlemi şahsi hak olan önalım hakkını güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülmesine imkân tanır.

Ancak önemli bir konu, sözleşmeden doğan önalım hakkının tapuya şerh edilmesinin mal sahibinin taşınmazını satmasına engel teşkil etmeyeceğidir.

Şerhe rağmen taşınmazın devrinin üçüncü kişiye yapılması mümkündür.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır. Önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması şahsi nitelik taşıyan hakka ayni hak vasfını kazandırır. Şerh bu hakkı güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir.

Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Mal sahibi şerhten sonra taşınmazı üçüncü kişiye satabilir. Bu durumda ön alım hakkı sahibi üçüncü kişiye karşı dava açarak önalım hakkını kullanabilir.

Kira sözleşmesinde malikin kiracıya taşınmazı satın almak istemesi halinde öncelikle kiracıya satış teklif etmekle yükümlü olduğuna dair şart yer alması, kiracıya ön alım hakkı tanındığı anlamını taşır. Kira sözleşmesinin de bu haliyle tapuya şerh edilmiş olması , ön alım hakkının tapuya şerh edildiğini sonucunu doğurur ve üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir.

Ancak kira sözleşmesi içeriğinde ön alıma ilişkin irade yer alıyor ve fakat kira sözleşmesinin bu önalıma ilişkin şartı tapuya şerh verilmemiş sadece kira süresi ve bedeli tapuya beyan edilmekle yetinilmişse, bu durumda üçüncü kişinin kötü niyetli olduğundan bahsedilemez.

Telefon Et
Hemen Yaz
Mail At
blog_detay