Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukukunun temelini mülkiyet hakkı oluşturmaktadır. Mülkiyet hakkı Anayasa tarafından düzenlenmiş bir haktır. Gayrimenkul hukuku geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır.  

Yerinde sabit olan, bir yerden diğer yere nakledilemeyen eşyaya taşınmaz denir. Taşınmazların neler olduğu Türk Medeni Kanunu’nda, Türk Ticaret Kanunu’nda ve Kadastro Kanunu ‘nda gösterilmiştir. 

Taşınmazlar tescille veya tescilsiz kazanılır. Tescille kazanma taşınmaz mülkiyetinin tapuya tescil edilmesiyle gerçekleşir. Tescilsiz kazanmak ise, işgal, miras yoluyla kazanma, kamulaştırma, mahkeme kararı, ticari işletmenin devri, imar ve zamanaşımı ile kazanmaktır.

Zamanaşımıyla ilgili kazanmalar taşınmazlarda ikiye ayrılır.

Olağan zamanaşımı, tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde meydana gelen yolsuz tescil ile malikin davasız ve aralıksız 10 yıl zilyetliğini sürdürmesi sonucunda gerçekleşir.

Olağanüstü zamanaşımı, tapuya kayıtlı veya tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz üzerinde zilyetliğin davasız ve aralıksız 20 yıl sürmesi sonucunda oluşur. 

Haksız İnşaat

Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini veya başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya başkasının malzemesini kullanırsa bu malzeme arazinin bütünleyici parçası haline gelir. Malzeme sahibi mülkiyetini kaybeder.

Yapıyı arazi maliki yapmış ise malzeme malikinin üç hakkı vardır. Malzemenin sökülerek geri verilmesini isteyebilir, tazminat talebinde bulunabilir veya arazi mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep edebilir.

Yapıyı malzeme malikinin yapmış olması durumunda arazi malikinin üç hakkı vardır. Malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilir, tazminat isteyebilir veya arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep edebilir.

Taşkın Yapı

Kendi arazisi üzerinde yapı yaptıran kişinin bu yapının bir bölümünü komşu araziye taşırması taşkın yapı olarak nitelendirilir.

Komşu malik taşkın yapının taşmaya başladığını öğrendiği tarihten başlayarak 15 gün içinde itiraz etmemiş ise bu yapıya katlanmak zorundadır. İtiraz herhangi bir şekle bağlı değildir. 

Taşkın yapı sahibi temliken tescil davası açabilir. Bu davada görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu asliye hukuk mahkemesidir. Dava sonucunda hakim, arazi sahibinin sebepsiz zenginleşmesini önleyecek biçimde uygun bir bedel karşılığında taşkın yapının bulunduğu yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hak kurulmasına karar verir.

Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu

Mülkiyet hakkı sınırsız yetkilerden oluşmamaktadır. Taşınmaz mülkiyeti malike sadece yetkiler vermemekte aynı zamanda komşu ve toplum yararına bir takım ödevler de vermektedir.

Taşınmaz malikinin sorumluluğu kurtuluş kanıtı getirilemeyen bir sebep sorumluluğudur. Yani taşınmaz maliki kusursuz sorumludur.

Sorumluluğun oluşabilmesi için bir zarar ortaya çıkması gerekmektedir. Sorumluluğu doğuran olay yani mülkiyet hakkının taşkın kullanılması hukuka aykırı olmalı ve zarar ile aralarında nedensellik bağı bulunmalıdır.

Bu durumda tazminat davası açılır. Tazminat davası zarar ve failin öğrenildiği tarihten itibaren 2 yıl ve her halde zarar verici taşkın kullanımın tarihinden itibaren 10 yıldır.

Tazminat davası dışında Türk Medeni Kanunu madde 730 çerçevesinde düzenlenmiş davalar bulunmaktadır.

Taşkın kullanmanın önlenmesi davası, zarar verici davranış ve girişimin ortaya çıkmadan zararın doğma ihtimalinin yüksek olduğu durumlarda açılır.

Taşkın kullanmaktan kaçınma davası, malikin geçmişte aşırı derecede taşkın davranışta bulunması sonucunda gelecekte de aynı taşkın davranışı gerçekleştireceği ve bundan bir zararın doğacağı anlaşıldığı durumlarda açılır.

Taşkın kullanmanın ortadan kaldırılması davası, taşkın kullanmadan doğan zararın başlamış ve devam etmekte olduğu durumlarda açılır.

Tespit davası kanunda sayılmamıştır. Ancak tehdit ve tehlike içinde olan komşu her zaman taşkın kullanımın tespiti için bu davayı açabilir.