İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

İnşaat sözleşmesi, niteliği itibariyle tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı bir sözleşmedir. Sözleşmede arsa sahibinin ödemeyi taahhüt ettiği bedel karşılığında müteahhit inşaat yapma borcu altına girer. Asli edimler inşa ve ücrettir. Tarafların asli edimler üzerindeki iradelerinin birbirine uygun olması gerekmektedir. Ancak ücretin zımni olarak kararlaştırılmış olması da yeterli olup, sözleşmenin kurulduğu anda tespit edilmesi şart değildir.

Müteahhidin borcunun, yapıyı meydana getirip iş sahibine teslim etmek ile sona ermesi sebebiyle müteahhit belirli bir işi görerek iş sahibine teslim etmesi inşaat sözleşmesinin satış sözleşmesine benzer yönlerindendir. Yine inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşme olsa da bazı yönleri bakımından sürekli sözleşmeye benzemektedir. Şöyle ki; inşaat sözleşmelerinde müteahhidin borçlanmış olduğu edim sadece eserin teslimi değil ayrıca inşasını de içermekte olduğundan uzun süreli inşaat sözleşmeleri sürekli sözleşme özellikleri taşımaktadır.

İnşaat sözleşmelerini meydana getiren en tipik unsur Türk Borçlar Kanunu 470. Maddesi kapsamında eseri meydana getirme unsurudur. İkinci unsur ise esere karşılık bir bedel ödenmesidir.

TBK MADDE 470- "Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

a- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bir eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin birleşmesi itibariyle karma bir sözleşme olup bir arsanın üzerine müteahhidin yapı yapması ve oluşan yapıdaki bağımsız bölümlerin bir oran üzerinden veya sözleşmeye eklenen bir paylaşım planına bağlı olarak paylaşılmasıdır. Uygulamada Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olarak da bilinir.

Bu tip sözleşmeler arsa sahibinin ödeme yapmaması, para değil ayın olarak ödeme yapılması sebebiyle çok sık tercih edilmektedir. 

b- Hasılat (Gelir) Paylaşımı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Hasılat (Gelir) Paylaşımı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde meydana getirilecek inşaatta oluşan bağımsız bölümlerin tarafların kuracağı ortaklık içinde ya da müteahhide yetki verilmesi ile üçüncü kişilere satılması ve elde edilecek paranın (hasılatın) arsa sahibi ile müteahhit arasında baştan belirlenen yüzde oranlarında paylaşılması şeklindedir.

c- Ücret (Bedel) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Ücret (Bedel) Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, bir inşaatın götürü bedel ya da birim fiyatlı olarak müteahhit tarafından yapılarak arsa sahibine teslim edilmesidir. 

Birim fiyat, aynı türden olan nesnelerin her birinin belirlenen bedelini ifade eder. Birim fiyata esas alınan miktarlar genelde rayiç bedellerdir. Rayiç bedel; birim maliyet analizlerinin hesabında kullanılan malzeme, işçilik, araç ve ortalamasını gösteren yaklaşık ücret listesidir. Bu listeler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı Yüksek Fen Kurulu Tarafından hazırlanır. O bakımdan, bu fiyatlar, Bayındırlık Birim 75 Fiyatları (BBF) olarak ifade edilebilir.

Götürü bedel, birim fiyatlı bedelden tamamen farklıdır. Burada inşaatın bedeli yapılan pazarlık suretiyle belirlenir. Götürü bedelin sonradan arttırılması veya bundan indirim yapılması istenemez. Uygulamada anahtar teslim olarak da kullanılır. Götürü bedel usulünde işin ya bir bölümü veya tamamı esas alınır. 

d- Kamu İhalesi İnşaat Sözleşmesi

Kamunun ortaya çıkan ihtiyaçları ihale usulüyle özel sektör müteahhitleri tarafından yapılmakta ve Kamu İhale Kanunu 2. maddesine göre, çeşitli kamu kurumlarının kullanımında bulunan her türlü kaynaktan karşılanan mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin ihaleleri bu Kanun hükümlerine göre yürütülmektedir. Bu idareler aynı maddede sayılmıştır. Örneğin, genel bütçe kapsamındaki kamu idareleri ile özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile bunlara bağlı; döner sermayeli kuruluşlar, birlikler (meslekî kuruluş şeklinde faaliyet gösterenler ile bunların üst kuruluşları hariç), tüzel kişiler; kamu iktisadi kuruluşları ile iktisadi devlet teşekküllerinden oluşan kamu iktisadi teşebbüsleri gibi kuruluşların yapım (inşaat) işleri bu kanun kapsamındadır.

İnşaat Sözleşmesindeki Yükümlülükler

İnşaat sözleşmesindeki yükümlülükler; yüklenicinin inşaat yapma borcu; iş sahibinin bedelini ödemesi veya arsa sahibinin arsa paylarını devir borcu ve arsa sahibi ya da iş sahibi ile yüklenici arasındaki anlaşmadır.

Telefon Et
Mail At