+90 850 644 84 59
info@mermerogluhukuk.com
TAŞINMAZ REHNİ
Kanun koyucu rehin hakkını taşınır ve taşınmazlar yönünden ikiye ayırarak düzenlemiştir.

Türk Medeni Kanunumuzda sınırlı ayni haklar içinde ayrı bir bölüm olarak düzenlenen “Taşınmaz Rehni” yalnızca tapulu taşınmazlar üzerinde ve  ipotek, ipotekli borç senedi veya irad senedi şeklinde kurulabilen , borcun ifa edilmemesi halinde alacaklıya rehin konusu olan şeyi icra vasıtasıyla sattırıp satış bedeli üzerinden alacağını öncelikli olarak tahsil etme imkanı veren haktır.

Taşınmaz rehni sadece alacağın teminat altına alınması amacıyla kullanılmaz.Aynı zamanda taşınmazın ticari piyasada değeri karşılığında dolanımına da hizmet eder.İpotekli borç ve irad senedi bu amaçla düzenlenmiş müesseselerdir. Bu kıymetli evraklar vasıtasıyla taşınmazın değeri oranında piyasada tedavülü sağlanır.

Taşınmaz rehni kurulabilmesi için alacağın doğmuş olması gerekmez. İleride doğabilecek bir alacak için dahi taraflar taşınmaz rehni tesis edebilirler.Ancak alacağa bağlı bir hak olduğundan alacağın sona ermesi borcu da sona erdirecektir.Bir veya birden çok taşınmazın şartların varlığı halinde aynı alacak için rehnedilmesi  de mümkündür.

İrad senedinde sadece rehne konu taşınmaz bedeliyle sınırlı sorumluluk ortaya çıkarken , ipotekli borç senedinde borçlu, taşınmaz bedelinden karşılanamayan kısım yönünden şahsen borçlu olmaya devam eder. İrad senedinde taşınmazın malikinin değişmesi rehin hakkını sonlandırmaz.Taşınmaza malik olan kişi, irad senedinde yazılı miktar kadar borçtan sorumludur.

Taşınmaz rehnine hakim olan üç ilke mevcuttur. Bunlar “belirlilik”, “ aleniyet”, “sabit derece” ilkeleridir.

Taşınmaz rehninin temel ilkelerinden biri “belirlilik” ilkesidir. Anayasada kişisel haklar arasında sayılan mülkiyet hakkını sınırlandıran taşınmaz rehninin belirli veya belirlenebilir olması önem taşır. Yani kişilere ait taşınmazlar üzerine herhangi bir miktar belirlenmeksizin rehin hakkı kurulamaz. Alacağın miktarının tamamen belirlenmesi mümkün değilse üst sınır belirlenerek taşınmazın rehni kurulması mümkündür.Alacak miktarı belirli ise anapara rehni, belirlenebilir ve fakat belirli değilse üst sınır rehni kurulabilir.
TMK madde 875’te taşınmaz rehninin alacaklıya sağlayacağı güvence içeriği belirtilmiştir. Bunlar , ana para, takip giderleri ve gecikme faizi, iflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faizdir. Taraflar arasında belirlenmiş olan faiz oranının sonradan gelen alacaklıların zararına olarak arttırılamayacağı da hüküm altına alınmıştır.

Üst sınır ipoteğinde ise bu sayılan hususların rehin kurulurken önceden öngürülerek kapsama dahil edilmesi ve paraya çevirme aşamasında bu miktarlar daha fazla olsa dahi alacaklının üst sınır limiti kadar tahsilat yapabilmesi en önemli farktır.

Dolayısıyla üst sınır ipoteği kurulurken üst sınırın belirlenmesinde dahil edilen alacak kalemlerinin iyi hesaplanması gerekir.Çünkü, ana para ipoteğinin aksine üst sınır ipoteği kurulduktan sonra alacaklının ayrıca ana borç, faiz, icra giderleri veya diğer fer’ileri sınırı aşsa da talep edilemeyecektir.

TMK madde 876’da kanun koyucu tarafından rehne konu taşınmaz için yapılan zorunlu masraflar ayrıca düzenlenmiş, özellikle sigorta edilmesi için harcanan masrafın her koşulda ve tescile tabi olmaksızın tahsil edilebileceği belirtilmiştir.

TMK Madde 876- Alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır.
Bilindiği üzere taşınmaz rehni sadece Türk Lirası cinsiyle belirlenmiş alacaklar için uygulanabilir. Yabancı para cinsinden taşınmaz rehni konulması mümkün değildir. (TMK madde 851) Ancak kanun koyucu TMK madde 851/2 ‘de kredi kuruluşlarının verdiği yabancı para cinsinden krediler yönünden istisna getirerek yabancı para cinsinden rehin hakkı kurulmasını mümkün kılmıştır.
Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu hâlde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz.(TMK madde 851/2)

Ayrıca yabancı para cinsinden kurulan bir rehnin boşalması halinde yeniden rehin hakkı tesis edilirken Türk Lirası ya da yabancı para kararlaştırılabileceği gibi Türk Lirası cinsinden kurulan bir rehin derecesinin boşalması halinde yabancı para cinsinden rehin hakkı tesisi mümkündür.

İpotekli borç senedi ve irad senedinin de yabancı para ile belirlenmesi mümkündür.
Taşınmaz rehninde alacağın vadesinde ödenmemesi halinde rehnedilen malın aynen verileceğine ilişkin anlaşma şartı konulamaz, konulduğu takdirde geçersizdir. Ancak, 6750 sayılı Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanunu madde 14 kapsamındaki rehin anlaşmalarına konu taşınır rehinleri istisnadır. 6750 sayılı Kanunun 14. maddesinde borçlunun temerrüdü halinde alacaklıya seçimlik haklar tanınmış ve rehinli alacaklının birinci sıradaki alacaklı olması halinde İcra İflas Kanununun 24. maddesi uyarınca rehinli taşınırın mülkiyetinin devrini talep etme hakkı tanınmıştır.Taşınmaz rehninde böyle bir istisna olmayıp, borçlunun temerrüdü halinde rehin alacaklısının rehne konu taşınmazın mülkiyetin devrini talep etme hakkı yoktur.

Taşınmaz rehninin kurulabilmesi için şekil şartı aranır.Rehin sözleşmesinin resmi şekilde yapılması şarttır.

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda her paydaş kendi payı üzerinde rehin hakkı kurdurabilir.Ancak paylı halin tapuya işlenmiş olması gerekir.Bir paydaş, kendi payı üzerinde rehin hakkı tesis ettirdikten sonra diğer paydaşlar bir araya gelerek taşınmazın tamamı üzerinde rehin hakkı kurduramazlar.

Henüz paylı mülkiyete geçmemiş ve fakat elbirliği halde mülkiyet hakkına konu olan taşınmazın rehninde ise tüm maliklerin adına ve taşınmazın tamamını kapsayacak şekilde rehin hakkı tesis edilebilir.

Bir alacak için birden fazla taşınmazın rehni mümkündür. Ancak , taşınmazların hepsi aynı kişiye aitse veya taşınmaz malikleri borçtan dolayı müteselsil sorumlu iseler, birden fazla taşınmazı kapsayan tek bir rehin hakkı kurulabilir.Müşterek rehin ya  da toplu rehin olarak adlandırılan bu halde her taşınmaz alacağın tamamının teminatını oluşturur. Dolayısıyla tek bir taşınmazın satışından alacaklı alacağının tamamını elde ettiği takdirde diğer taşınmazlar üzerindeki rehin hakkı da kendiliğinden sona erer.

Müşterek rehin halinde hangi taşınmazın önce satılacağına icra müdürü karar verir.Rehin alacaklısı tüm taşınmazların satışını talep etmek zorundadır.
Müşterek rehin dışındaki hallerde her bir taşınmaz yönünden ne miktarda borcu karşılayacağı da belirtilmek suretiyle ayrı ayrı rehin hakkı kurulması şarttır.

Aleniyet ilkesi gereği , tapu siciline tescil edilen rehin hakkının 3.kişilerce bilinmediği ileri sürülemez. İleri sürülmesi iyi niyet kapsamında değerlendirilmez. Ancak rehnin yolsuz olarak sicilden terkin edilmesi halinde iyi niyetli kişilerin sicile güvenleri korunur.

Taşınmaz rehni ile teminatlandırılan alacaklar hakkında rehin süresince zamanaşımı uygulanmaz.

Kanunumuzda sabit derece sistemi benimsenmiştir. Bu sisteme göre taşınmaz sahibi tarafından ayrıca ve açıkça boşalan dereceye ilerleme hakkı tanınmadıkça hiçbir ipotek derecesi kendisinden üst sırada olan ve fakat boşalan bir dereceye ilerleyemez. Boşalan dereceye ilerleme hakkının rehin kurulurken verilmesi mümkün olduğu gibi sonradan da yazılı ve resmi şekilde yapılacak ek sözleşme ile verilmesi mümkündür.

Sabit derece sisteminde önceki derecede bulunan alacaklılar alacaklarını tahsil etmedikçe alt derecede bulunan alacaklıların taşınmazın satış değerinden istifade edemeyecekleri kabul edilmiştir.

Ancak herhangi bir derecedeki rehin hakkı sona erdiğinde malik bu boşalan derecelere başka rehin hakkı tesis edebilir ve sonraki derecede yer alan rehin alacaklılarının onayına da ihtiyacı yoktur.

Malik sabit dereceleri belirlerken boş dereceler de belirleyip bunların bazılarını boş tutabilir. Saklı derece adı verilen bu yöntemle malik boş olan dereceleri ilerde muhtemel ihtiyaçları için yeniden bölerek kullanabilecektir.

Aynı rehin derecesi içinde de yan dereceler ihdas etmek mümkündür. Ancak bu durumda derecenin farazi derecesinin aşılmaması şarttır.

Taşınmaz paraya çevrildikten sonra boş tutulan dereceler için ayrıca para ayırılıp saklanmaz. Boş dereceler ve herhangi bir derecenin farazi kısmını doldurmayan miktarlar hesaplanmaksızın para dağıtılır.

Kanun koyucu toprağın ıslahı için kredi alınması halini ayrıca düzenlemiştir. Bu durumda alacaklı lehine kendinden önceki tüm rehin haklarının önüne geçecek şekilde rehin hakkı tescilini talep hakkı doğduğu düzenlenmiştir.

Taşınmazın yok olmasıyla rehin hakkı son bulacaktır. Ayrıca kamulaştırma kararının tescili ile de son bulur. Bu durumda sigorta bedeline olduğu gibi kamulaştırma bedeli üzerinde rehnin devam ettiğini kabul eden görüşler mevcuttur.

İcra İflas Kanunumuzun 45. maddesine göre taşınmaz rehni ile rehnedilen alacakların önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe konu edilmesi gerekir.

Uygulamada sıkça karşılaşılan ve aslında rehin hakkı kurulması amacıyla gerçekleştirilen ve fakat mülkiyetin devredildiği inanç sözleşmelerine ilişkin ayrı bir konu başlığı altında bilgilendirme yapılması uygun görülmüştür.